[Zac Bears]: سيبدأ الاجتماع الكامل لمجلس مدينة ميدفورد في 4 أغسطس 2026. نحن في انتظار التكنولوجيا لتلحق بنا. كل شيء على ما يرام. سكرتير، يرجى الاتصال.
[Rich Eliseo]: النائب كالاهان. السيناتور لامينج؟ الهدايا السيناتور مولان؟ الهدايا النائب سكاربيلي؟ الهدايا مستشار تانغ؟ الهدايا نائب الرئيس لازارو؟ الهدايا ورأس الدب؟
[Zac Bears]: كان عدد المشاركين سبعة ولم يغيب أحد. وأعلن افتتاح الاجتماع. أحداث ومناقشات بشأن قرار الرئيس بيلز رقم 26134 للاستماع إلى العروض التقديمية حول أبحاث الإسكان الميسر. قرر مجلس مدينة ميدفورد دعوة مكتب تخطيط التنمية والاستدامة لتقديم المسودة النهائية لتقرير دراسة الإسكان الميسر. هذه كاثرين باكنغهام، هي مخططة الإسكان في المدينة، وسوف أتصل بها مرة أخرى.
[Katherine Buckingham]: نعم مرحبا. نعم، أنا كاثرين باكنجهام، مخططة المنزل. أردت فقط أن أقدم لكم تقريرنا المشترك عن دراسة الإسكان الميسور التكلفة. اليوم معنا كارل سيدمان من شركة Carl F. Seidman Consulting Services. وكان هو الذي أجرى هذا التحليل الاقتصادي. الهدف هو خلق علاقة عقلانية بين التنمية غير السكنية والحاجة إلى الإسكان بأسعار معقولة. أعتقد أنه إذا لم أتمكن من الحصول على المزيد من المقاطعات، فسوف أرسل هذا إليه وسيرشدك خلال العرض. وهو على استعداد لوصف ما لدينا في مشروع التقرير.
[SPEAKER_00]: Great. Thank you, Catherine, and to the chair and members of the council. I'm pleased to be here and present the overview of the analysis we did. So let me share my screen and put the slide deck up here. Great. So let me just say, there's quite a bit of data and information somehow. My slides are not advancing here. Let me unmute. Looks like it's working. Yeah. Great. Okay. Sorry. So first I just want to mention I know there's a lot of data in this presentation and a lot of technical analysis. So if at any point you have questions or you need further clarification or explanation, you know, feel free to interrupt me and I'll stop and explain anything you have. So the purpose of this study is to establish a rational nexus between non-residential development in Medford and the need for affordable housing. And then also determine what is a proportional leakage fee to mitigate the impact of that development. And then lastly, to recommend appropriate fee levels for the city to implement a housing leakage fee if it chooses to do so. So the analysis we did sort of had four components. One was to forecast 10 years of development that would be subject to the linkage fee and the tenant industries and employment. That's really the foundation for the rational nexus. It's that development and employment growth that's going to generate demand for affordable housing. So based on that projection, we then estimated the impact of these new jobs on the demand for affordable housing. The next step was to calculate the funding gap to build that housing to meet demand and from that funding gap, what would be a minimum and alternative linkage fees that the city could implement. And then lastly, before making recommendations, I analyzed the impact of different fee options on Medford's economic competitiveness because the city wants to, you know, be cognizant of not establishing a fee so large that it might deter future development in the city. So the foundation for this, sorry about that, the foundation for this was market conditions in the city and the region. So this is a very high level overview of sort of the market conditions that informed our thinking about future development. First, in terms of the office market, as I think everyone's aware, the impact of the pandemic has really changed demand for office space with the growth of hybrid work and remote work. So there's been declining demand for office space and there's currently now over 45 million square feet, almost 24% of office space in the region is vacant and available for lease. And net absorption was slightly positive in 2025, but that's following very steep negative absorption, which is sort of the vacating of office space of millions of square feet in the last few years. The lab market is even in worse shape. There was a lot of overbuilding of lab space, you know, when demand was very high after the pandemic. So currently there's 34% of available lab space, almost 20 million square feet. And that's an increase of over 405 million just in 2025. So there's still speculative lab buildings that are still coming online and not being occupied. And this supply, you know, is sufficient to meet demand for 8 to 10 years if we even reach the peak absorption we hit from 2019 to 2023. So it's a very tough lab market and you probably are aware of that too for some of the lab projects that were proposed in Medford and have been canceled. The industrial market is healthier. The availability rate is a little over 12%. There's been positive net absorption in sort of the inner, the urban market, which Medford is part of. And one of the areas where we're seeing increased demand is for small flex R&D space to serve the growing advanced high-tech manufacturing firms in the region. And that's reflected, you'll see in a minute, on some of the projects that have been proposed in Medford. So the other thing we looked at in projecting future development is what is the current pipeline of projects in the city. And this lists those five projects that represent a little over 314,000 square feet of space. You know, two of them, two retail projects are already under construction. The two industrial projects, you know, both of which are serving some of that R&D market that I talked about, have been approved and are likely to go into development over the next 10 years. And lastly, there's a, 16,000 square feet of retail and restaurant space that's been proposed as part of the transom development on the city-owned lots in Medford Square. So the other part of our analysis was actually speaking to real estate developers active in Medford and real estate brokers to get their perspective and better understand their plans. So, you know, this slide kind of summarizes what we learned from that, which reinforced what the market data has told us, you know, very tough market for office space and lab space and developers. don't plan to nor do they expect to see new office or lab development over the next five to ten years. And they also noted the cost of construction and interest rates making projects harder to pencil out. The positive side for Medford is there's a very strong retail market, a lot of tenant demand for retail space in the city, and developers generally felt the strongest development opportunities were in mixed-use residential development and in hotel projects. And they also noted, as I said, this demand for industrial space for high-tech manufacturing. You know, the advantages they pointed out for Medford are its location, the ease of the commute. It has higher population density and higher income than some of the surrounding suburbs that, you know, fits into the real estate market demand. And the weaknesses developers cited were the limited available sites, site conditions that might require a lot of investment to get them ready for development, and site owners who aren't always supportive of development or interested in development. So based on this market analysis, the interviews, and the current pipeline, we've forecast a little over 409,000 square feet of new development. And that really has two pieces to it. One is the existing pipeline I just mentioned of 314,000 square feet. And then we're projecting two additional projects. One is a 75,000 square foot new hotel, and that reflects a hotel developer that's developed in Medford, you know, expecting to build another hotel in the city. The likelihood that there'll be another significant mixed-use project that will bring another 20,000 square feet of ground floor retail space, and we're projecting about 12,000 of that would be for restaurants and 8,000 of that. would be for retail stores. So this table kind of breaks down that development by different uses, which then we translated into specific industries and employment, which is the next slide. So here we provided more detail of the likely industries to occupy that development. Some of these industries were directly tied to the use, like a hotel and a grocery store and auto dealer. For the industrial projects, we sort of relied on the developer's expectations of what type of industries would occupy that space. you know, they indicated a mix, not just of manufacturing firms, but of some e-commerce firms, some contractors. And then for the retail space, we assume some mix of personal service businesses, medical offices, which reflects the type of uses we're seeing in a lot of ground floor development in the city. So overall, this resulted in a projection of 640 seven new jobs from that, you know, 400,000 square feet of new development. And we relied on, you know, data on the typical number of square feet per employee for various uses, as well as information from some of the developers as to what they expected to be the employment level. So our next step with these 647 jobs was to estimate how much demand for affordable housing would would be generated by that new development and employment. And we're projecting 31 new residential units would be necessary for people at low and moderate income levels. And this was based on a survey we did of employees to ask them whether they moved to Medford as a result of their job here or whether they looked for housing and didn't move because of the cost. And that indicated we had a little less than 10% of employees who were likely to move or demand housing in Medford. And then we also applied the occupations and earnings from the jobs, you know, we forecasted in different industries to figure out whether these, you know, workers and their households would be low or moderate income. So that's how we ended up with those 31. The 18 low income units we're assuming will all be rental housing, and the 13 moderate income units we're assuming will all be ownership housing. And that sort of reflects the city's policy of trying to promote affordable ownership as well as rental housing. So the next step was figuring out what subsidy would be needed, what we call the financing gap that would be needed to build these 30 million units of affordable housing. And then what we call the maximum warranted linkage fee. So that represents the total subsidy needed to build the affordable housing divided by the projected square feet of new residential development. And the subsidy was calculated a little differently for rental housing versus ownership housing. For rental housing, we took the total development costs, or TDC, to develop those housing units. And then we subtracted the amount that could be financed based on the occupants paying 30% of their rental. of their income towards rent and then making an adjustment for vacancy and operating costs. And the resulting, you know, funding could potentially provide some financing. For ownership subsidy, it was the total development cost minus the proceeds from the sale of the unit. And we based the sales price on the buyers providing 30% of their income for principal, interest, taxes, and insurance, and providing a 4% down payment, which is what a number of affordable housing projects or programs are based on. So some of the key assumptions we had to figure out, what will it cost to build an affordable housing unit in Medford? And the figure we came up with is just shy of $595,000. And this was based on, you know, primarily data we got from developers who have recently built in the city. So we've assumed acquisition at 75% a unit, $75,000 per unit, construction costs at $350 per square foot, and then the soft cost contingency at 35% of construction costs. So to calculate the subsidy for the affordable rental units, we took those 18 units, multiplied them by the development cost per unit to get a total development cost of $10.7 million. The gross income of those tenants based on the estimated income they would have was 254,000, we subtracted a 3% vacancy, and then we subtracted these estimated operating costs, which were 17,600 per unit. That was data based on the Mass Housing Partnerships portfolio. And as a result of that, there was really no net operating income available to finance any of those costs. You can see there's a negative 70,420 operating income. The full development costs would have to be subsidized for these rental units to be built, and they'd probably need some additional rental income subsidy, perhaps from Section 8 vouchers, to be feasible. So the funding gap for the rental housing is $10.7 million. For the ownership units, once again, we took those 13 units, multiplied them by the development costs per unit, to get total development cost of $7.7 million. The sales proceeds was able to provide $4.2 million, so we have a funding gap for the ownership units of $3.5 million. So to calculate the total subsidy and the warranted linkage fee, we added together both of those subsidy amounts, 10.7 and 3.5, to get to $14.2 million. That's the subsidy you need to build the 31 units. We divided that by the 409,100 square feet of expected development. So we get the maximum subsidy of $34.75. So that's what you would meet the sort of proportionality test under the law for establishing a fee. You could go as high as that, and you'd fall within the legal parameters. But in reality, Many affordable housing projects get funding from federal sources, low income housing, tax credit, state programs, so usually the local share doesn't have to cover the full funding gap or subsidy needed. And this data just shows some of that information from projects in the Boston area over the last decade or so, maybe a little longer, that we've collected from studies we've done and from Mass Housing Partnership. And you can see there's a lot of variation here. but they're all considerably less than 100%. The MassOwning Partnership portfolio between 8 and 10% of local funding. Cambridge seems to have the largest share at 39% for rental units and 57% for some ownership units done in the late 2000s. So this is a factor to take into consideration when setting the fee. So the last sort of part of our analysis was how the potential fee would potentially impact development economics and Medford's competitiveness. And there isn't, you know, a one certain pathway in which Introducing a new fee will impact development economics. There are sort of three possibilities. And some of these possibilities might vary based on the particular site, the particular developer, market conditions over time. But the first possibility is the new fee leads developers to pay less for land. And therefore, the person who really will bear the brunt of the fee will be the current landowner. Rents will stay the same. Total development costs will stay the same. Just land values will go down. And that's kind of what a classical economist would tell you will happen in the marketplace over time. But that might not happen in every project. The developer may already have acquired the land. It may take time for the development and land market to adjust. So another possibility is that the developers pass on the full cost of the new fee to tenants through increased rent. And this could happen in a market where there's strong demand for real estate and limited supply, such as happened in the early 2000s with the lab market. Companies would pretty much pay anything to get space because there was such short supply. But the impact of increased rents is that Medford's rent would go up, and it might be less competitive with surrounding communities. It might get way less tenants. So that's another, that's an avenue we looked at. And lastly, developers aren't able to pass on that fee to tenants because of market conditions, and they have to absorb that fee themselves. And therefore, the development cost will increase, they'll get the same rent, and their returns and their investment will go down. And the same thing will happen for the equity investors in the project. They'll have to put more equity in. They'll get the same return because rents are the same, but their return on capital will be less. So we did some scenario analysis to look at those potential impacts. But first, we sort of compared Medford's rents for office and lab, I mean, for retail and office projects to other communities. And if you look at the table on the left, Medford's asking rents typically are higher than your surrounding communities other than Somerville. That's indicative of Medford's desirability as a location for office and retail tenants. So if a fee was passed on to tenants, it would increase your rent differential somewhat with surrounding communities, although your rents are much lower than Somerville. So you'll still be very competitive with Somerville, even if you would adopt the full $35 fee. But as you can see on the table to the right, you know, a fee of $5 or $10, you know, has a very modest impact on rents advertised over a 10-year lease. It would increase it by, you know, 1 to 2%. And that's unlikely if a tenant, you know, thinks Medford's the best location, that increase in the rents unlikely, you know, to cause them to go to another community. So the next part of the analysis was the impact of the fee on developer and equity returns. And we looked at two hypothetical real estate projects. One is a 20,000 square foot retail project, and we looked at this under two development cost scenarios because we got different estimates for what it would cost to build these projects. So we did a low cost scenario at $450 a square feet and a higher cost one at $600. And then we did a hypothetical 75,000 square foot, 150 room high quality hotel with development costs at $300. thousand dollars per room. So for the developer's return, what we did was look at what the developer's return on cost would be without a fee. And the developer's return on cost is the standard that a lot of developers use when making the decision about whether to proceed with the project. and are calculated by dividing their net rental income over the development cost. And typically in Boston Bay, a lot of projects, certainly office lab projects, are looking for a return on cost. 7% to 8% is fairly typical. So the fee increase would increase the development cost, but not the income, and therefore, they're going to reduce the developer's return on cost. And our goal was to try and keep the impact close to 25 basis points, a basis point is a hundredth of a percentage point. So the return, we're hoping the return impact is less than a quarter of a percent. So the developer is still going to be very close to their objective. their goal in terms of return on cost and the project wouldn't be deemed infeasible. For investor, we're assuming here under the investor return scenario that the investor funds the entire fee, which seems plausible because if the rental income isn't increasing, they can't borrow more money. So if they have to come up with more money to pay the fee, they're going to likely go to their equity investors. So the equity investors are increasing their investment amount. They're getting the same income. So their return on investment is going to go down. So we worked at a scenario where they initial return without the fee would be 12% or 15% and then what the impact would be of adding the fee. And our standard here was to try and have an impact of less than 50 to 75 basis points to keep the equity investor once again close to their target return and likely to proceed with an investment. So this table summarizes the results for the two retail projects. And, you know, the second column from the left shows, you know, what the cost would be with no fee. And then you can see the increase in the fee for options of $5, $10, $20, and the 34.75 maximum fee. And then, you know, what the change in the developer return on cost is and the equity investor return is, you know, for those different fee increments. And, you know, in both of these scenarios, there's really a modest impact. on developers' return on cost. If the fee is 10% or less, you're well below the 25 basis point threshold here. And for the developer, for the equity investors, you know, once you get to a $10 fee, you're getting over that sort of threshold. So this seems to indicate that keeping the fee somewhat below $10 would be needed to reduce the risk that you might chill equity investments. And then this table shows the similar results for the hotel development. And once again, the impact on developer's term returns is quite modest, even up to a $20 fee. But once you get to a $10 fee, you're potentially at the risk of undermining the investor's ability to undertake the project. So our conclusion from this analysis is you probably want a fee that's somewhere between maybe five and nine, five or $8 to minimize its impact on development and investment. So the other issue we took into consideration, we thought it's important to be aware of is what the link affordable housing and job linkage fees are in other communities in the Boston area. In this table, you can see Boston, Cambridge, Somerville established these fees some time ago. They've had them for quite a while. But more recently, we've seen Everett, Lexington, and Watertown add these fees as well. And the amount of the fee varies quite a bit. Cambridge has the highest fee at almost $38. You know, Semerville and Boston have fees that are, when you combine the housing and jobs fees, they're between $20 and $30. And then, you know, Lexington and Watertown are in this $9 to $12 range. And then Everett has the smallest fee, which ranges from $2 to $4, depending on the size of the project. Project size thresholds vary somewhat from $15,000 in Everett and Somerville up to 50,000 in Boston. And, you know, communities also have varied somewhat as to whether or not they exempt some portion of the space from the fee. So just to conclude, what are my recommendations for the city as it goes forward? We recommend you set a fee level between $5 and $8 per square foot. And you set the project size threshold at $10,000. And that's lower than other surrounding communities. consistent with what your existing policy is in terms of other linkage fees you have for infrastructure and public services. So it seems to make sense to have this fee also consistent with that. And sort of because your threshold is kind of lower than other communities, we recommend you have a lower rate for projects between 10 and 30,000 square feet. Smaller projects tend to have tighter budgets. And given that and the thresholds in other communities, we think that would be a good policy. And then we also think it's wise to offer developers other options to satisfy this requirement. They could pay cash, but if they're willing to do something that has an equal value or greater value than the cash, but takes another form that helps the city develop affordable housing, you know, that option should be in the ordinance. let the Affordable Housing Trust kind of review it and judge that. So an example of that might be if a developer has a large site and they want to donate some land to the city that could be used for affordable housing, that might be an alternative to paying the cash fee. Or if it's a developer of a mixed-use project and they want to increase the number of affordable units beyond, you know, what's required under your inclusionary zoning ordinance, you know, that might be another option. And the benefit here is the developer has more flexibility and the city might get something that will actually allow it to build affordable housing units more quickly than collecting the cash, letting that cash accumulate until it's large enough to subsidize a project. In terms of payment options, we suggest either having full payment at the sit-in occupancy date, that's similar to what Cambridge does, or allow two payments with half at the sit-in occupancy date and half one year later. The advantage to that is it lessens the financial burden on developers because at least the second fee they're not paying until they've generated some income from the project. We also recommend that you adjust the housing linkage fee annually based either on the CPI or the RS means construction cost index since development costs are going to increase over time, construction costs are going to increase over time. collect the fee and it takes a few years of fees before you're dispersing it for a project, you've gained some increased over time. And then lastly, to sort of review and reset the rate every five years based on changed market conditions. You know, right now the market conditions are not very favorable but if, you know, ten years from now, five, ten years from now, things get better, the economics might be different. You might, it might be, wise for the city to adjust the fee. So thank you. It's been a long presentation. You've been a patient audience and happy to answer any questions you may have.
[Zac Bears]: شكرا لك كارل. لو تمكنا فقط من التوقف عن مشاركة الشاشة لمدة دقيقة. ربما يتعين علينا البدء من جديد، لكن هذا عرض تقني وأنا أقدر التفاصيل. أريد فقط النوع الأول وضع الأساس. نحن نناقش هذا لأن مجلس المدينة يحاول إقناع الولاية بتمرير عريضة قانون الإسكان التي ستسمح لنا بسداد ديون الإسكان بأسعار معقولة، أليس كذلك؟
[SPEAKER_00]: أفهم أن لديك بالفعل السلطة بموجب القانون المحلي التي تسمح لك بتحديد سعر الفائدة الحالي؟
[Zac Bears]: لذلك أنا آسف حقًا لأنه يمكن تغيير القواعد المحلية عن طريق الفهرس بدلاً من "نعم، حسنًا، رائع". وكانت المدينة تتمتع بهذه القوة لعقود من الزمن، لكنها لم تستخدمها قط.
[SPEAKER_00]: بالضبط.
[Zac Bears]: كل شيء على ما يرام. أريد فقط توضيح بعض الأمور الأخرى لأنني أعرف أن الأعضاء يطرحون علينا أسئلة. أردت فقط التأكد من أنني فعلت كل شيء بشكل صحيح. وفقاً لهذه الدراسة، هل يُسمح لنا بفعل أي شيء قبل أن نبلغ 34 عاماً؟ هل هو 34 أو 75 سنة؟ بالضبط. كل شيء على ما يرام. وتتعلق أسباب التخفيض المقترح بشكل رئيسي بجودة المنافسة وتأثير التكلفة على المطورين والمستثمرين.
[SPEAKER_00]: بالضبط.
[Zac Bears]: حسنًا، عظيم. سأتحدث بعد ذلك إلى النائب لامينغ.
[Matt Leming]: نعم، شكرا جزيلا لك لقد شجعني هذا الخطاب ونتائج هذه الدراسة كثيرًا. لذلك أود أن أشكر السيد سيدمان وكذلك السيدة سيدمان. باكنغهام يعمل في هذا المجال. يستغرق الكثير من الوقت. أتذكر الفصل الدراسي الماضي وبينما أقوم بمراجعة الاقتراح الخاص بإضافة مجموعة سندات خامسة إلى القواعد الحالية حتى نتمكن من الاستثمار في الصناديق الاستئمانية للإسكان الميسور التكلفة، نحتاج إلى إجراء هذا البحث، ويسعدني جدًا سماع نتائج العرض التقديمي. ليس لدي سوى عدد قليل. شرح الأسئلة المنيرة التي أتمنى أن تتمكن من الإجابة عليها. كما تعلمون، واحد منهم بسيط للغاية، خاصة بالنسبة للمشاهد. حتى الآن يتم فرض عمولة التابعة على سبيل المثال، بالنسبة للصرف التجاري والطرق والحدائق العامة والشرطة والإطفاء، أود أن أقول إن الحد الأقصى هو حوالي 1700 دولار لكل 1000 قدم مربع من إجمالي مساحة الأرض، أو 1.70 دولار لكل قدم مربع من التطوير. تم اعتماد هذا المعيار في عام 1990، ومنذ ذلك الحين أجرينا العديد من التحديثات. وهذا هو السبب في أنها منخفضة بشكل خاص. ويتمثل اقتراحه في أننا يجب أن نتقاضى ما لا يقل عن 5 دولارات للقدم المربع مقابل أي مشروع تطوير سكني جديد بأسعار معقولة. هذا صحيح؟ هل هذا ملخص موثوق؟
[SPEAKER_00]: نعم، هذا ما أريد تقديمه، نعم.
[Matt Leming]: لا يهم، لا يهم. شكرا لك شكرا لك هذا ما أعتقده. أريد فقط التأكد من أننا نفعل ذلك لأنني أعتقد أنه من المهم التعرف على ما طلبناه وما تم جمعه من خلال برنامج السندات الخاص بنا على مدار الثلاثين عامًا الماضية. أنت أول شخص قام بالفعل بتحليل اقتصادي حول هذه القضية ويطلب منا أن نفرض رسومًا على الأقل نحن الآن نفرض عليك رسومًا أعلى بثلاثة أضعاف مقابل السكن الميسور التكلفة مقارنة بأي برنامج آخر. ولهذا السبب أعتقد أنه من المهم أن يفهم الجمهور مقدار الأموال التي لدينا بالفعل على مدى العقود القليلة الماضية. شكرًا لك. هناك مشكلة فنية أخرى وهي أن البرامج التابعة لديها الآن أسعار مختلفة للشركات والمؤسسات والمكاتب. هل تنصحنا بتعديل نوع السكن المتاح حسب نوع التطوير؟ أم يجب أن يكون لدينا سعر صرف ثابت؟
[SPEAKER_00]: نعم يعني نصيحتي اشتريه سعر الفائدة الثابت. أعتقد أنه من الأسهل الإدارة بهذه الطريقة. وهذا يسمح للمطورين بمعرفة مقدار الإتاوات الخاصة بهم. بغض النظر عن كيفية تغير الجدول الزمني مع مرور الوقت. كما تعلمون، بعض المشاريع متعددة الاستخدامات التي يقترحونها معقدة بعض الشيء لأنهم يبحثون عن مستأجرين مختلفين. يمكن أن تقع متاجر البيع بالتجزئة والمصانع والمكاتب في مبنى واحد. وهذا أمر صعب للغاية، فكيف يمكن تحقيق هذه السرعة؟ لذلك أعتقد أن أبسط شيء هو أن تكون لديك قيم تتوافق مع سياسات المجتمعات الأخرى في منطقة بوسطن. لا يبدو أن هناك مشكلة لأي منهما. لذلك أعتقد أن هذه هي الطريقة الأسهل.
[Matt Leming]: حسنا، شكرا لك. شكراً جزيلاً. السؤال الأخير وهذا السؤال ذو صلة، ولكن بسعر مقترح يتراوح بين 5 إلى 8 دولارات للقدم المربع، ما مدى حجمنا في رأيك؟ كما تعلم، على سبيل المثال، 5 دولارات هي الأساس المطلق لمبلغ المال الذي قلت إنه يمكننا جمعه. من الناحية القانونية، ارتفع سعرنا إلى حوالي 35 دولارًا، لكن هذا قد يهدئ السوق. لذا، إذا قبلنا عرض الـ 8 دولارات فقط، فمن غير المرجح أن يكون له تأثير سلبي للغاية على توقعات التنمية. أنا فقط أحاول أن أفهم النطاق من 5 إلى 8، إذا كنت تستطيع التحدث عنه.
[SPEAKER_00]: وهذا يقلقني بالنظر إلى اقتصاديات التنمية الحالية: فقد يصل إلى 8 دولارات، وأعتقد أن المشروع القابل للتطبيق غير مرجح.
[Matt Leming]: حسنا، تلك هي أسئلتي. أريد فقط أن أقول إنني متحمس جدًا للعمل الذي تم إنجازه وفخور جدًا بإدارة التخطيط والتطوير والاستدامة وشركتك لتحقيق ذلك. أعتقد، إذا كنت أتذكر بشكل صحيح، فإن الخطوة التالية هي لأنه، كما تعلمون، إذا صوت مجلس الإدارة لقبول هذه التوصيات، فسنأخذ الوثيقة المرسلة إلى المدير المالي لإضافة مجموعة اتصال خامسة ونعطيها قراءة ثالثة حيث توجد توصيات دراسية، وبعد ذلك سيفعلون ذلك وما إلى ذلك. ويمكننا بعد ذلك أن نعزوها إلى أي تطور جديد بعد ذلك التاريخ. هذا هو الرأي الرئيسي لزملائي. أعتقد أننا سنتبع هذه العملية، لكن لدي هذا. شكرا جزيلا على وقتك.
[Zac Bears]: شكرًا للنائبين سكاربيلي والنواب تسانغ.
[George Scarpelli]: شكرا سيدي الرئيس. شكرا على النصيحة. جدا لذلك أعتقد أن لدي الكثير لأتعلمه، لكنني أعتقد أنني أركز حقًا على التأكد من أننا نستطيع المضي قدمًا في هذا الخيار ودعم صندوق الإسكان الميسر لدينا، ولكن في نفس الوقت وباستخدام هذا الرابط، ولكن في نفس الوقت نرى المجتمع المجاور يراقب بعض هذه التطورات. نحن نرى التأثير عدم وجود نمو جديد لأسباب مختلفة. وبينما نمضي قدمًا في التطورات الجديدة ونحقق بعض التقدم، أريد فقط التأكد من أن مجلس إدارتنا يعمل معًا حقًا للوصول إلى هذا الرقم. كما تعلم، أنت تراهن من خمسة إلى ثمانية أرقام، وهو أمر مخيف إذا أراد شخص ما ربح 34 دولارًا. أعتقد أن هذا يشكل تهديدًا كبيرًا لقدرتنا على النمو. لذلك أعتقد هذه التوصية ومزيد من المناقشة. أعتقد أنني أحب أن أفهم المستويات المختلفة وأدرك أن المجتمعات تفشل أو تعاني من الركود بسبب التكاليف الإضافية واللوائح الإضافية للتنمية الجديدة. لذلك أريد فقط مشاركة هذا مع أعضاء البرلمان. آمل أن أجد التوازن من خلال العمل معًا لضمان المضي قدمًا، ولكن في الوقت نفسه نفهم بعضنا البعض حقًا. ونحن الآن قادرون على تجنب الارتفاع أكثر مما ينبغي خوفاً من خسارة النمو الجديد، ومن ثم إيجاد التوازن اللازم للحفاظ على الثقة. شكرًا لك.
[Justin Tseng]: شكرًا لك، إنني أقدر حقًا تعليقات النائب سكاربيلي على هذا الأمر. التوازن أمر أساسي. ومن المهم أن يكون لدينا تطورات جديدة تجلب المزيد من الإسكان والتنمية للمجتمع. ليس فقط لأولئك الذين لا يستطيعون شراء منزل اليوم، بل وأيضاً لدافعي الضرائب الذين يمولون المرافق العامة. واجه تأثير الطلبات المتكررة 2.5. وفي الوقت نفسه، من المهم أن يساهم المطورون القادمون إلى ميدفورد بنصيب عادل من تأثيرهم على هذا المجتمع، وعلى الموظفين الذين يحتاجون إلى السكن في هذا المجتمع، وتأثيرهم على الطرق والمرافق. هنا يجب أن نكون منصفين لأولئك الذين يعيشون بالفعل في المدينة. وأنا ممتن جدا لهذا التقرير. سيكون من المفيد أن نفهم خطوة بخطوة كيفية تحقيق هذا الرقم. وكما قال المفوض لامينغ، نادراً ما يكون لدينا مثل هذا التحليل الاقتصادي التفصيلي وهذه الملاحظة مفيدة للغاية. لدي فقط بعض الأسئلة حول أنواع الأساس الموصى بها، والتي تتراوح من 5 دولارات إلى 8 دولارات للقدم المربع. أعتقد، كما قلت الليلة، أن السعر الموصى به يتراوح بين 10% إلى 27% فقط من الحد الأقصى لنطاق السعر المضمون. تقترح هذه الدراسة فرضيتين بخصوص الإصابة. أولاً، نوع الإيجار الذي يدفعه المستأجر. وبالإضافة إلى ذلك، هناك نوع من استيعاب الإيرادات من قبل المستثمرين في مجال التنمية. لذلك أعتقد أننا نقدر ذلك في نفس الوقت. أعتقد أن الآلية أو مجموعة منها ستحقق النطاق الموصى به وهو 5 إلى 8 دولارات للقدم المربع؟ لأنني أعلم أنه بالنسبة لنفس مستوى الرسوم، فإن التأثير على إنتاجية المستثمر أكبر من التأثير على إنتاجية المطورين. لذلك أنا أتساءل كيف نقوم بالمعايرة.
[SPEAKER_00]: حسنًا، هذا سؤال جيد. أعتقد أن ما بين 5 إلى 8 دولارات يعتمد على التأثير المحتمل على المستثمرين. لأنني أعتقد، كما تعلمون، أنني يجب أن أقول إن المشاريع المختلفة يتم تمويلها بشكل مختلف، ويستخدم الممولون المختلفون طرقًا مختلفة لجمع رأس المال. لذلك يعتمد هذا على المطورين الذين يعتمدون عادة بشكل كبير على تمويل الديون، ولكن لديهم أيضًا القدرة على الحصول على 30-40٪ من مستثمري الأسهم مع بعض العائد المستهدف الذي يعكس وضع السوق الحالي. وإذا انخفضت أسعار الفائدة خلال عامين أو ثلاثة أعوام، فإن هوامش الربح هذه ستكون أقل أيضًا وسيكون التأثير أصغر. وهذا يعكس إلى حد ما الوضع الحالي. الوضع الاقتصادي الحالي وبيئة السوق. لكن الكثير يعتمد على تأثيرها على المستثمرين.
[Justin Tseng]: أفهم. الآن بعد أن أصبحنا سوق تطوير من الدرجة الأولى، نرى إمكانات Medford وB قادمة إلى Medford، حيث يوجد السوق المحتمل حاليًا، ومعظمه مالي. بخير
[SPEAKER_00]: لهذا السبب. وهذا هو أحد الأسباب التي تجعلني أوصي دائمًا بأن يقوم المجتمع بإعادة تقييم الوضع كل 5 سنوات مع تغير الظروف الاقتصادية. إذا كانت أسعار الفائدة منخفضة لمدة خمس سنوات، فماذا لو تحول الاقتصاد وزاد الطلب على المكاتب أو المختبرات أو المنشآت الصناعية أو الأماكن المماثلة ولم يكن هناك نقص في العرض؟ المستأجرون على استعداد لدفع المزيد. كما تعلم، سيتغير الاقتصاد وقد يتم فرض رسوم بقيمة 10 أو 12 دولارًا. أفهم.
[Justin Tseng]: ولذلك، فإننا نركز على العرض والطلب وأسعار الفائدة وعوامل أخرى.
[SPEAKER_00]: في.
[Justin Tseng]: أرى ثم كان لدي أسئلة حول هيكل الدخل وتخصيص الأصول. أود أن أعرف ما هو مستوى الدخل لتحديد فئة الدخل المنخفض والمتوسط. هل أنت في ميدفورد، مقاطعة ميدلسكس؟ وماذا؟
[SPEAKER_00]: هذا صحيح. ويستند إلى متوسط الدخل في منطقة بوسطن كما ذكرت HUD. في الواقع، لقد كنت أنتظر هذا لفترة طويلة، لذلك انتظرت. إذن، كما تعلمون، يعتمد هذا على حدود إيرادات HUD المحلية للسنة المالية 25 في بوسطن وكامبريدج وكوينسي. عادة ما يكون دخل الأسر ذات الدخل المنخفض 50٪ أو أقل من متوسط الدخل المحلي. وبالنسبة لعائلة واحدة، فإن ذلك يعادل 57.900 دولار. ويعادل هذا المبلغ 82.700 دولار لعائلة مكونة من أربعة أفراد. ويتراوح متوسط الدخل بين 50 إلى 80% من متوسط دخل المنطقة. الأسعار هي 92,650 دولارًا أمريكيًا للعائلة و132,300 دولارًا أمريكيًا لعائلة مكونة من أربعة أفراد. ويفترض النموذج بعد ذلك أن جميع احتياجات ذوي الدخل المنخفض يتم تلبيتها عن طريق الإيجار، وجميع احتياجات ذوي الدخل المتوسط يتم تلبيتها عن طريق الثروة.
[Justin Tseng]: هل يستند إلى أدلة على خيارات التخفيف القابلة للتحقيق؟
[SPEAKER_00]: إنه يعتمد حقًا على سياسة البلدية. لذلك عندما نقوم بتقييم الطلب على الإسكان الميسر، فإننا غالبًا ما نسأل المدن التي نعمل معها، ما الذي يجب أن نفترضه بشأن عدد هذه الوحدات التي تتوقع بناؤها كدخل إيجار أو دخل؟ أو الدخل العقاري، لذا فإن تفضيل المدينة لإدارة كل الأعمال ذات الدخل المتوسط كالعقارات يعكس سياسة المدينة.
[Justin Tseng]: هل يمكنك أن توضح لمجلس الإدارة أنه إذا قمنا بتغيير هذه الافتراضات، ما الذي سيتغير؟
[SPEAKER_00]: نعم يعني كما ترى أن الدخل الإيجاري يحتاج إلى دعم مالي أعلى من الدخل العقاري. يعكس هذا القسم الآن الاختلافات في مستويات دخل السكان. لكنني أعتقد أن هذا يعكس أيضًا تكاليف التشغيل المرتفعة للمساكن المستأجرة بأسعار معقولة. ونتيجة لذلك، فإن المنشأة المستأجرة سوف تحتاج إلى المزيد من الدعم حيث سيتم استخدام جميع الإيرادات تقريبا لتغطية تكاليف التشغيل. الآن هناك عامل آخر وهو توافر المزيد من الموارد الفيدرالية وموارد الولاية. سد فجوة ميزانية الإيجار الخاصة بك. كما تعلمون، ليس هناك الكثير من الموارد لشراء منزل. ونتيجة لذلك، يتعين على المدن في كثير من الأحيان استثمار أموال إضافية في الإسكان الميسور التكلفة. شكرًا لك
[Zac Bears]: شكرا لك، المستشار زنغ. هل لدى المشاركين أي أسئلة أخرى؟ لا يبدو أنني أرى أي شيء، على الأقل بالنسبة لكامبريدج. ونظراً لارتفاع الرسوم، يتم تمويل معظم المشاريع برأس مال محلي. إحدى مشكلاتنا هي أننا تمكنا من فرض رسوم توصيل الإسكان بأسعار معقولة منذ عام 1990، لكننا لم نفعل ذلك بعد. لذلك فإن مخزوننا من المساكن ذات الأسعار المعقولة ينفد. لم نبني البنية التحتية بعد. وأنا أتفق مع زملائي في أنه يجب أن يكون هناك توازن، كما تعلمون. قد لا نصل إلى 3475 هدفًا على الفور، لكننا متأخرون بثمانية أهداف والساعة تدق. وكما تعلمون، عمومًا ليس لدي ثقة كبيرة في التمويل الفيدرالي وحكومات الولايات لتكملة ودعم الأجزاء الضرورية الأخرى من البناء. لذلك أعتقد بشكل عام أنك سترى علاقة بين فكلما ارتفعت أسعار الفائدة على السندات وارتفع الدخل، كلما زادت حصة المشاريع الممولة برأس المال المحلي في هذه المدن؟
[SPEAKER_00]: لا أعتقد أن الأمر هكذا دائمًا. هذا صحيح. كما تعلمون، كما هو الحال في بوسطن، كما تعلمون. ناجحة جدا. أعني أنهم يحققون الكثير من الإيرادات غير المقيدة، لكن لديهم أيضًا إمكانية الوصول إلى الكثير من أموال المشاريع الحكومية. لذلك من الصعب القول. كما تعلمون، وهذا له تأثير أيضا. كما تعلمون، هناك الكثير من مطوري الإسكان بأسعار معقولة في بوسطن. يتمتع العديد من المطورين بخبرة واسعة في الإعفاءات الضريبية على الإسكان لذوي الدخل المنخفض وبرامج الدعم الحكومي والمزيد. لذلك أعتقد أن هذا يلعب دورًا أيضًا. في كامبريدج لأنني أعمل حاليًا في استوديو في كامبريدج، لكن الرسوم التابعة كانت مصدر دخلي الرئيسي خلال السنوات العشر الماضية. لأن كامبريدج مرت بفترة تطور كبير. لكن المدينة لديها أيضًا الكثير من أموال حماية المجتمع المستثمرة في صناديق الإسكان الميسور التكلفة. ويقومون أيضًا بتخصيص الأموال كل عام. ليس لدي رقم في ذهني، لكن حوالي ثلثي الأموال ستذهب إلى هذا الصندوق، ولديهم مصادر أخرى صغيرة. وعلى هذا فإن ثلثي أو ثلاثة أرباع أموال كامبريدج تأتي من الأوقاف وليس من السندات. وعلى الرغم من أنهم قدموا الكثير من الطعون، إلا أنهم جمعوا المزيد من الأموال للصندوق.
[Zac Bears]: أرى لذا فإن علاقتنا ليست هكذا، أعني أنه ليس لدينا المزيد من المال لسداد الديون. لذلك أعتقد أن هناك مشكلة هنا. وأعتقد أن هذا يقودني إلى نقطة أخرى مهمة أثارها السيد تسانغ أيضًا. لكن ما هي الافتراضات التي تكمن وراء هذه الاستحالة؟ ما الذي نفترضه أثناء التحليل والذي سيجعل المشروع غير قابل للتنفيذ؟ لأنه عندما أنظر إلى الأرقام أعرف أنك تعرفها كما ترى، يحصل المستثمرون على عائد على رأس المال يتراوح من 1% إلى 2% مع رسوم تتراوح من 10 دولارات إلى 20 دولارًا.
[SPEAKER_00]: نعم، لديك الفكرة الصحيحة. وكما تعلمون، أعتقد أن هناك بعض العقبات الاستثمارية أمام المطورين. إذا ارتفعت أسعار الفائدة إلى الحد الذي لا يتم فيه استيفاء حدود الاستثمار، فلن يتمكنوا من تنفيذ المشروع. لذا، كما تعلم، يمكن للمطورين المختلفين أن يكونوا أكثر أو أقل مرونة عندما يتعلق الأمر بالمشاريع. لذلك، كما تعلم، مع مرور الوقت، يقوم بعض المطورين بإنشاء مشروع والاحتفاظ به لمصلحتهم الخاصة. يقوم بعض المطورين بإنشاء مشروع وإدارته وتحقيق أهدافه الاستثمارية، ومن ثم بيعه للمستثمرين. ولذلك فإن المطورين على استعداد لبيعه للمستثمرين الذين هم أكثر وعياً بهذه الأرباح لأنهم بحاجة إلى إعادة المعاش التقاعدي أو المستثمرين الآخرين اللازمين لشراء العقار. ولذلك، فإنهم يميلون إلى أن يكونوا أكثر صرامة. لو كنت مطورًا، لكان هذا هو الحال. من خلال شراء هذا العقار وامتلاكه بنفسي، قد أتمكن من تحقيق ربح أقل الآن لأنني أعتقد حقًا أن ميدفورد سوف تتحسن في السنوات العشر القادمة وسيزيد الإيجار الخاص بي بمرور الوقت. لذا، كما تعلمون، هذه ليست قاعدة صعبة وسريعة. يحل المطورون المختلفون هذه المشكلة بطرق مختلفة ويكونون أكثر مرونة. كما قلت من قبل، يقدم المطورون المختلفون تمويلًا مختلفًا لمشاريعهم، وهذا سيؤثر عليك أيضًا. إذن، كما تعلمون، هذا سيناريو افتراضي. كما تعلمون، هذا لا يعكس كل الاحتمالات. إذن، أنت تعلم أن هناك احتمالية للعمولات العالية، ويعتقد بعض المطورين أن العمولات العالية ستجعل المشروع صالحاً لهم دائماً، هل تعلم؟
[Zac Bears]: نعم، آل، هذا يبدو سيئًا جدًا بالنسبة لي. يبدو أن BT ليس مناسبًا لي أيضًا. هل تعرف سبب وجود مقالات في تحليلك تعتقد أنه لا يمكن إجراؤها مقابل 12 دولارًا أو 16 دولارًا ولا يمكن إجراؤها مقابل 8 دولارات؟ لأنه يبدو أننا نتحدث عن ملايين الدولارات لتمويل الإسكان الميسر، وكما تعلمون، لم أقم بالتحليل، ولكن يبدو أنني سأدعهم يحددون ذلك. فهل هذا الافتراض محافظ؟
[SPEAKER_00]: حسنًا، أعني أن هذه افتراضات متحفظة، نعم. أنت تعلم أنه لا توجد قواعد صارمة وسريعة. تحتاج إلى وضع بعض الافتراضات وإنشاء بعض السيناريوهات لتحليلها. يمكنني العمل في العديد من المواقف الأخرى، لكن سينتهي بك الأمر في العديد من المواقف المختلفة. على أي أساس تريد اتخاذ القرار؟ لكن نعم، هذه ليست قاعدة صعبة وسريعة. عامل آخر. ويمكن للمطورين التعويض عن ذلك عن طريق تعديل التكاليف بطرق أخرى. يمكنهم التفاوض على تكاليف البناء المنخفضة. ربما يحتاج المقاول حقًا إلى الوظيفة وسيجني بعض المال ويوفر بعض المال. أو لديهم محامٍ داخلي، لكن تعيين محامٍ ليس مكلفًا. وبالتالي فإن ميزانية التنمية تتكون من العديد من العناصر. قد يتمكن المطورون من تعويض الزيادة في أسعار الفائدة ببعض التكاليف الأخرى. وكما قلت، إذا لم يشتروا الأرض، فسوف يشملون هذا السعر. وسيتعين عليهم أيضًا إنفاق أموال أقل على شراء الأراضي. ونتيجة لذلك، ينتهي الأمر بملاك الأراضي إلى قبول دخل منخفض من بيع أراضيهم. كما تعلمون، تأثير ضريبة الأراضي يجعل الأرض أقل تكلفة. إذن أنت تعرف هذه الأشياء. ولهذا السبب قلت منذ البداية أن هناك العديد من الطرق المختلفة التي يمكن أن تؤثر بها الضرائب على الاقتصاد، وأنت تعلم أنه من المستحيل تحقيق ذلك. تحدد العديد من الظروف أي منهم حصل عليها. ولذلك، أعتقد أن اقتراح 5 إلى 8 دولارات هو اقتراح متحفظ، مما يقلل من التأثير المحتمل على بعض المشاريع. لكن لا أستطيع أن أقول إن 12 دولارا ستكون كارثة، وكما تعلمون، إذا تكلفت 12 أو 15 دولارا، فلن تكون هناك تنمية. أعتقد أن هذا خطأ.
[Zac Bears]: جيد جدا، شكرا لك. سؤالي الأخير قبل المتابعة، رأيت أن الغرفة ممتلئة. سنقوم بإصلاح كل شيء. الحديث عن مثيرة للاهتمام، خمن ماذا؟ أعلم أنك ذكرت المراجعة الخمسية. هل يبدو أن التحليل بأكمله يتكرر كل 5 سنوات، أم أنه نسخة بسيطة؟
[SPEAKER_00]: أعني أن هذا ما تفعله المجتمعات الأخرى: استكشاف علاقات جديدة بنفس المعدل كل خمس سنوات.
[Zac Bears]: أرى على سبيل المثال، هل هناك أي قيود في بعض المؤشرات الاقتصادية التي تعتقد أنها قد تكون مفيدة لنا والتي ربما يقولون أنه ربما ينبغي علينا التحقق منها؟ لنفترض أن بنك الاحتياطي الفيدرالي أبقى أسعار الفائدة أقل من 2.5٪ لمدة 18 شهرًا. هل يجب أن نصل إلى جوهر هذه القضية ونرفع أسعار الفائدة في أسرع وقت ممكن؟
[SPEAKER_00]: حسنًا، لن أفعل هذا بناءً على أسعار الفائدة وحدها. أنا أيضا أنظر إلى ما يحدث في الاقتصاد. إذا انخفض عدد المكاتب والمختبرات الشاغرة بشكل كبير، فسوف تبدأ في رؤية نفسك كما تعرفها. وفجأة، بدأت جميع شركات الذكاء الاصطناعي في الانتقال إلى منطقة بوسطن والبحث عن مكاتب، وفجأة فُتحت المزيد من المكاتب وسارع الناس إلى بناء المزيد من المساحات المكتبية لاستيعابهم. من الواضح أن الأمور مختلفة وقد تضطر إلى إعادة النظر في قيمتك. نعم حسنا.
[Zac Bears]: خاص. أنا أقدر ذلك. هل لدى أعضاء مجلس الإدارة أسئلة إضافية؟ كاثرين، ماذا تريدين أن تقولي أيضًا قبل أن ننتهي؟
[Katherine Buckingham]: حسنًا، أريد فقط أن أقول إنه إذا كان لدى أعضاء مجلس الإدارة أي أسئلة أخرى يمكنني مشاركتها مع كارل سيدمان، فيرجى الاتصال بهم. إذا كنت ترغب في رؤية التقرير الكامل الآن، فيمكنني مشاركته مرة أخرى لأنني أعتقد أنه من المفيد جدًا الحصول على بعض المعلومات الأساسية قبل رؤية التقرير الكامل. لذا، سأشارككم هذا، وأجيب على الأسئلة، وبعد ذلك يمكنني طرح أي أفكار أخرى لديكم، وسيفعل كارل الشيء نفسه. سنكتشف ما إذا كان هذا صحيحًا، وما إذا كان التقرير بحاجة إلى التغيير، والمزيد. ومن ثم سوف نقوم بنشر التقرير النهائي بعد أخذ كافة الملاحظات بعين الاعتبار.
[Zac Bears]: خاص. أعتقد أن الاستشاريين الآخرين يمكنهم تقديم المزيد من المعلومات. أعتقد أنك تعرف أعتقد أنا شخصياً أتطلع إلى ما يزيد عن 8 دولارات ولا أعرف ما إذا كان سيؤثر على الصحافة إذا تمكنا من التحدث عن بعض الافتراضات التي وضعوها للوصول إلى 5 إلى 8 دولارات وربما تعلمون. أعتقد أنه من المفيد الاستماع إلى السياق، أليس كذلك؟ كما تعلم، هناك الكثير من التوقعات هنا، قد تكون 30 دولارًا قيمة قوية، لكن كما تعلم، قد لا تكون 10 دولارات أو 12 دولارًا قيمة قوية. لا أعني ذلك فحسب، بل أعتقد أنه في سياق حاجتنا إلى توليد إيرادات من الإسكان الميسر، من المهم أن نرى كيف تتعامل المجتمعات الأخرى مع تلك التكاليف. إذا كان عمرنا 10 أو 12 عامًا، فسنكون أقرب إلى ووترتاون، وسنكون بالتأكيد أعلى من ليكسينغتون وإيفريت، ولكننا أقل من سومرفيل وكامبريدج. لذلك أعتقد أنه سيكون من المفيد، في رأيي، الجمع بين بعض هذه العوامل والإشارة على الأقل إلى أنه إذا كنا أعلى قليلاً من رقم 8 دولارات، فقد لا يكون الأمر سيئًا للغاية. ماذا يقول الجمهور عن مشاريع أبحاث الإسكان الميسور التكلفة؟ هناك واحد على Zoom. هل يريد أي شخص في الغرفة التحدث عن هذا؟ مثالي. انتظر دقيقة. سوف تسحبه. أريد قضاء بعض الوقت هنا. سيد كاستانيتي، لديك اسم الشقة والمنطقة التي تريد التقدم لها، وأمامك ثلاث دقائق.
[Andrew Castagnetti]: شكرا لك، النائب باليسلي. أندرو كاستانيتي، شرق ماساتشوستس. لدي سؤال سريع وبسيط لكما: إذا كنت ستبني شقة بمساحة 1000 قدم مربع، فما هو الإيجار؟ ما هو الإيجار الحالي؟ شكرًا لك
[Zac Bears]: شكرا لك كاثرين. هل يمكنك إخبارنا قليلاً عن حالة AMI وحالة الإيجار لهذه الشقق؟
[Katherine Buckingham]: هذا صحيح. لذلك أعتقد أنه سيكون لديهم جميعًا AMI بنسبة 80٪ أو أقل.
[SPEAKER_00]: نعم، تبلغ نسبة AMI للعقار المستأجر 50% أو أقل. اه بالطبع. هذا صحيح.
[Katherine Buckingham]: حسنا نعم. لذلك لا أعرف إذا كنت تريد إضافتها أم لا.
[SPEAKER_00]: هذا صحيح. لا أتذكر المبلغ بالضبط، لكن الإيجار محدد بنسبة 30% من دخل الأسرة. لنفترض أن دخل الأسرة، وأحتاج إلى إجراء العمليات الحسابية: دخل الأسرة هو 50 ألف دولار، إذن 30 بالمائة من الإيجار يساوي 15 ألف دولار مقسومًا على 12، أي 12.50 دولارًا في الشهر. من المحتمل أن يكون هذا نصف إيجار السوق الحالي أو أقل.
[Zac Bears]: يمثل هذا الرقم حوالي 50% من المباني المستأجرة لشركة AMI.
[SPEAKER_00]: جيد
[Zac Bears]: مثالي. خاص. كل شيء على ما يرام. لم أرى أي أسئلة من الرأي العام أو أعضاء مجلس الإدارة، هل من توجيه؟ هل هناك أي شيء آخر تود إضافته قبل أن نختتم؟ هل هناك حركة؟ نائب الرئيس لازارو.
[Katherine Buckingham]: يرجى إنهاء الاجتماع.
[Zac Bears]: هل نائب الرئيس لازارو يعطي الإشارة أم الثانية؟ السيد تسانغ يدعم. سكرتير، يرجى الاتصال.
[Rich Eliseo]: المستشار كيلي؟ هذا صحيح. السيناتور لامينج؟ هذا صحيح. هل يجب أن أستشير ماليزيا؟ هذا صحيح. نصيحة سكافيلي؟ هذا صحيح. المستشار تانغ؟ هذا صحيح. نائب الرئيس لازارو؟
[Zac Bears]: نعم 7 نعم 9 لا تم شطب الحركة. سترفع اللجنة بأكملها وسنبدأ اجتماعنا العادي بعد حوالي خمس دقائق. شكرًا لك